2017年

12月

21日

神田神保町「古書と古地図の秦川堂書店」に行ってきました

 12月20、21日と日本土地家屋調査士会連合会の会議で東京に行ってきました。

会議の内容はおおまかにいいますと現在土地家屋調査士会の開催している新人研修の改革や資格更新研修などの導入が中心でした。メンバーの構成もよく、とても有意義な議論ができたように思います。また各ブロック、もしくは単位会でここまで違うのか、というくらい条件が違うこともよく分かりました。この議論が未来の土地家屋調査士制度にとって少しでもお役立ちできるものになればと思います。

 

 それはさておき、連合会の会館から大体徒歩で10分くらいで神田の古書店街に到着できます。水道橋は周辺に大学も多いですし、移動も便利で、本当に魅力的な界隈だなあ、と思いますね。

 今日はその中でも「古地図」の専門店である秦川堂書店(しんせんどうしょてん)さんにお邪魔してきました。正式なお店の住所は東京都千代田区神田神保町2-3 岩波書店アネックス2F、地下鉄駅にも直結の、とても素晴らしい立地ですね。

 今回初めて店内をぐるりと、興味深く物色させていただきましたが、都道府県別に古地図を並べられていたりして、さすが古地図のお店!と思いました。ただ私の専門である地籍図はなかったような…。まあ、古地図と言ってもまちまちですし、ましてや地籍図類は普段から、あまり市場にでない傾向がありますから仕方ないですかね。

 

 また東京に行った際には、他の古書店と併せ、足を伸ばしたいと思いました。

 

 

2017年

12月

17日

初めての筆界特定申請&新嘗祭&師走大祓式

 今週はタイトルにも書きましたが、筆界特定申請の代理人として大津地方法務局に書面を提出してきました。筆界調査委員を4年もつとめていますが、筆界特定申請の代理をしたのは、恥ずかしながら初めてです。滋賀県全体でも統計を取りますと、筆界特定の申請は南部を中心に件数がかたよっており、北部はあまり件数がありません。やはり地価の関係もあるのでしょう。

 

 それはさておき、今日は朝から雪模様です。地元の日前神社にて行われました師走大祓式も雪の中で、湖北の師走らしい天気模様でした。今週は新嘗祭も行われて、準備にかり出され大変疲れましたが、一年の収穫や無事を感謝する大事な神事ということですから、あまり文句を言ってはいけませんね。

 

 話が戻りまして筆界特定申請についてですが、申請までに数回、法務局筆界特定室の担当の方とは打ち合わせや申請書の内容についてやり取りをしております。何分不慣れなもので担当いただいた方にはいろいろとご迷惑をおかけしたことと思います。

 

 また、上記の写真の冊子「筆界特定実務の手引」(日本土地家屋調査士会連合会作成、平成19年11月発行)を下敷きにするよう、筆界特定室からはご指導いただいたのですが、ところどころ言い回しなどで筆界特定室とは違いがあるようで、戸惑いました。

 なお、意見書の書き方も参考にはさせてはいただきましたが、サンプルでの地図に準ずる図面の内容でちょっと?の箇所もあり、考えさせられました。意見書も考えれば考えるほど、書きたい内容も変わってきます。それではキリがないので、どこで決断し、どの程度で(自身が)納得するのか、最後は職人的な判断も必要だと思いました。

 

 土地家屋調査士の中でも、私のように筆界特定の申請未経験の方もまだまだ少なくもないと思います。不動産登記業務はベテランでも筆界特定はまた別物です。申請に当たっては事前によく法務局側と協議し、スムーズに受理されるようにしたいですね。

 

2017年

12月

04日

カルビー ポテトチップス「 鮒ずし味」を食べてみた

 先月販売が開始された「カルビー ポテトチップス 鮒ずし味」。すでにSNSなどで盛んに紹介されていたので存在は知ってはいましたが、たまたま平○堂に立ち寄った際に置いていましたので、物は試しと購入してみました。

 

 早速食しましたが、少し酸味が強いかな~という程度で、鮒ずしの味がするかといえば、かなり苦しいな、と言ったところです。先に食された方の感想はいかがでしょうか?魚醤パウダーが入っているようですが、あの独特の風味を再現するのはやはり、難しいのでしょうかね。

 

 いうまでもなく、「鮒ずし」は滋賀の特産品です。二ゴロブナをお米と一緒に付け込んで、ハレの日や法事や神事の際の食事などでいただきます。でも、私の子どもの頃、樽ごといただいたか何かで、毎日食べていた時もありました。滋賀県長浜市あたりでは琵琶湖に近い集落では家ごとで鮒ずしを漬けるのは、野菜の漬物とおなじように当たり前の生活習慣だったのでしょう。

 

 そういえば昨日も親戚の法事でしたが鮒ずしはなかったです。食の多様化(欧米化)もあるのでしょうが、一番の原因は二ゴロブナの漁獲高の減少による、鮒ずしの価格高騰が大きいのではないかと思います。あと、鮒ずしによく合う、日本酒を飲む方が減っているのも遠因でしょうか。鮒ずしをいただきつつ、ビール、というのもなんだか変な感じですしね。私も数年来、鮒ずしにはありつけていないです。なかなかポケットマネーでは買えません…

 

 できれば滋賀の特産品、として珍重だけではなくて、もっと生活に根づいた形で(ポテチとしてではなく)鮒ずしも長く愛されるといいな、と思います。そのためには、まずは外来魚を退治しないといけないでしょうが、これまた一度崩れた生態系を戻すことは本当に難しいようで悩ましいところです。

 

2017年

12月

01日

「経営安定のためのクレーム対応セミナー」に参加してきました

 今日は滋賀県商工会連合会主催の「経営安定のためのクレーム対応セミナー~クレームに対する適切な対応を学ぶ~」に参加するため、米原市商工会館までいってきました

 

 土地家屋調査士だけでなく、いわゆる「士業」といいますと、一般の企業とは違ってクレームとは縁遠いようなイメージを持たれる方もお出でかもしれませんが、昨今は士業と言えどもクレームへの対応はとても重要になってきていると感じていましたので、折角の機会と思い参加させていただきました。

 

 セミナーではまず、CS(顧客満足)とは何か、というテーマでお話がありました。CS、といいますと私もサラリーマン時代には大変聞きなれた言葉でしたが、土地家屋調査士になって以降は全く聞き馴染みがありません。でもCSについて、その本質をとらえますと、顧客=依頼人の満足を第一に考え、お仕事をするということですから、どんな業種であれ大切なことですよね。

 

 またクレームに対応する4つの基本手順の説明がありました。下記の、この4つの基本的な手順にしたがって対応すればいいそうです。

 

基本手順1 当事者である意識を強くもつ

基本手順2 お客さまの心情を理解し、そのことを行動で示す

基本手順3 解決すべき問題・ご要望の確認を行う

基本手順4 問題の代替案・解決策を冷静に提示する

 

 今回、セミナーを受講し、改めて顧客に対する自らの日頃の行動、対応を省みますと、不十分な点も多く思い当たりました。これからは、もう少し顧客の立場に寄り添って、相手の常識とこちらの常識をうまくすり合わせ、結果として安心感をもってお任せいただける「プロ」となることが大事だと気づかされました。なお講師の先生のお話の進め方や立ち居振る舞い、ともに流石はプロの講師先生だなあ、と強く印象をもったセミナーでもありました。

 

2017年

11月

29日

異業種交流会の忘年会に参加してきました

 

 今日は夕方から異業種交流会の忘年会に参加してきました。

 この異業種交流会には今年の秋から誘われて参加させていただいているのですが、いつもは毎週早朝からの集まりが今日は時間帯をガラッと変えての集まりということで、メンバーは普段と変わらないものの何だか新鮮な感じがしました。

 

 とにかくこの異業種交流会は規模の大きい異業種交流会だけあって、弁護士さんや税理士さん、司法書士さんといったメジャーどころ?の士業だけでなく、飲食やエステ、自動車や農業、保険や建築、IT関係や整体、ネイルサロンや廃品回収業等など様々な業種の方々とお話ができます。普段はめったに出会わない業種の方々と交流することは、それだけでいい刺激にもなりますね。

 とにかく、土地家屋調査士や行政書士等の狭い範囲での付き合いだけの、井の中の蛙にならないように今後も社会勉強をさせていただくつもりでいます。

 

 ちなみに会場は「翠翔 長浜店」さん(滋賀県長浜市末広町240-17)でした。日本三大地鶏の名古屋コーチンがメインの気軽な居酒屋さんです。店長さんとは同じ異業種交流会のメンバーで、いつもお世話になっています。

 よろしければ忘年会にどうぞ、ご利用くださいませ!

 

2017年

11月

03日

専門家によるくらしの一日無料相談所開設

 家の新築や増築の際の登記、税金、遺言や公正証書、官公署への書類提出、不動産敷金返還などの法律問題、特許・実用新案、土地の分筆や境界問題、労働問題、年金や社会保険、その他の日常生活のお困りのことについての専門家による無料相談会です。

 秘密は厳守されますので安心してご相談ください。参加無料ですので、お買物のついでにお気軽にお立ち寄りください。

 

会 場:イオンモール草津二階 イオンホール(滋賀県草津市新浜町300)

日 時:平成29年11月19日(土) 13:00〜16:00(予約優先)

 

主 催:滋賀県自由業団体連絡協議会(滋賀県土地家屋調査士会、近畿税理士会滋賀県支部連合会、大津公証人会、滋賀県社会保険労務士会、滋賀県行政書士会、滋賀県司法書士会の6団体で構成)

連絡先:滋賀県土地家屋調査士会 TEL 075-525-0881

 

2017年

10月

30日

リース契約中のトータルステーション修理の費用負担について

 今年7月、現場にて測量作業中にいきなりトータルステーションの電源が落ちてしまいました。前日間違いなくバッテリーの充電していましたので「あれ?おかしいな」と思いつつ、予備のバッテリーを挿入しましたが、やはり電源が落ちてしまいます。

 特にどこかにぶつけたり、落としたわけではないのですが、電源が入らないわけですから、これは故障!と思い、その後事務所に帰って、急きょ購入先に連絡し、点検していただきました。

 

 結局、故障はそこそこ重篤で、メーカー修理が必要、とのことで大よそ一か月強の間、トータルステーションが入院する羽目となりました。修理の結果は「電源ユニット基盤交換」とのことでした。お盆期間中でもあり、比較的測量業務も少なかった時期でしたが、それでも依頼者様にはご迷惑をおかけしました。

 

 その後、故障修理代の請求が来たわけですが点検調整費がコミで「¥132,840円」でした。突発的な経費としては結構痛い額です。このトータルステーションはリース契約中で、あと一年半ほどのリース料の支払期間がありましたし、リース会社が修理費用を負担してほしいような気もしましたが、こうしたケースは販売会社の保証期間が過ぎていると、下記にもあるように、あとはユーザー負担になるんですね… 

 

 リース物件の保守・修繕については、リース会社は責任を負わず、ユーザー負担となります。ゆえに、契約に当たり慎重を要します。

 リース契約では、ユーザーの費用負担で物件の保守・修繕を行うことが義務付けられていますが、実際にはユーザーとサプライヤー(またはメンテナンス会社)との間で保守契約を締結し、ユーザーがリース料とは別途に毎月の保守料を支払って、物件の点検、整備、故障の修理等をしてもらうことによりこれに対処することになります。 

※中小企業庁HPより転載

 

 私自身は今使用しているトータルステーションで人生初めてのリース契約を組んだのですが、正直なところ契約の内容についてはあまりよく知らずにいました。せいぜい金利とか、毎月の支払額とかを簡単に確認した程度でしたね。

 たしかにリースはイニシャルコストも抑えられますし、経費計算も楽、固定資産税の負担も回避できるなどメリットも多くあります。実際、土地家屋調査士事務所では私のようにトータルステーションはリースで、という方も多いと思います。

 ただトータルステーション自体の機能が向上したことの反面、機械としてはもろくなったといいますか、故障の確率も上がっているように思います。故障の際の経費負担などについても、契約内容はよく確認して、慎重にリース契約は結んだ方がいいですね。

 

2017年

9月

29日

NHKクローズアップ現代「都市に広がる“所有者不明土地” 」

 今夜の22時から放送されましたNHKクローズアップ現代「都市に広がる“所有者不明土地” あなたの実家も要注意!?」、興味深く拝見しました。

 昨日も滋賀県土地家屋調査士会の研究部会にて同じような話題を取り上げ、議論をしていましたが、この所有者不明土地問題の第一人者である早稲田大学大学院の山野目教授の「所有権」と「利用権」に分けるといったご意見、この番組を拝見してよく理解できました。この「所有権」と「利用権」の分離のような話を、もう一人の専門家としてご出演の増田寛也氏(所有者不明土地問題研究会座長)も述べられていましたので、今後そうした方向で政策や法整備が進むのかな、と感じました。

 

 なお、こうした問題を取り上げますと、一般の方?からよくでてくるのが「最終的に自治体が引き取って欲しい」という意見なのですが、自治体の名義になったらなったで管理が大変で、最終的には行政コストとして、確実に跳ね返ってきます。ですから、結局は次世代に課題を押し付けるだけなのだろうと思います。(そもそも自治体も基本的に寄付は受け付けませんが)

 個人的には「自治体」ではなく、「自治会」に引き取っていただいて、地域で管理していく方法がベターなのだろうとは思っていますが、いかがでしょうか。

 

 また、経験則的に申しますと、都市住民の方はどうしても都市の視点から不動産をみて「活用すればいいじゃないか」とこれまた単純に言われることがありますが、地方ではその「活用」とやらも既にままならない状況です。太陽光発電所が一時大変なペースで拡大しましたが、それくらいしか有休不動産の活用方法がない、というのも悲しい現実です。

 

 いずれにせよ、国境の尖閣諸島や竹島のような地域の問題は、北朝鮮情勢などともあいまってマスコミでも取り上げられていますが、いわゆる「本土」がこうした状況では、とても国土を守る、などといったことは覚束ないと思います。残念ながら今後ますます拡大するであろう、「所有者不明土地」問題、わが国の抱える大きな課題の一つであることを、この番組を通じ改めて痛感しました。

 

2017年

9月

06日

日本地図学会に入会しました

 唐突ですが、この度、日本地図学会(Japan Cartographers Association)に入会させていただくことになりました

 実は、申し込みはかなり前にさせていただいていたので、「手続き、どうなっているのかな」とは思っていましたが無事入会の承認をいただいて、本日会誌などを送っていただきました

 そういえば日本土地家屋調査士会連合会は特別会員なのかと勝手に思っていましたが、違ったようですね

 活動・研究内容としては歴史的な、例えば地籍図とか絵図とかそうしたものよりは、当然かもしれませんが、GISなどに新しい技術分野にウエイトがある学会かな、と思います

 

 日本地図学会では地図学会だけに、会誌を送るたびに様々な地図を同封しておられるようで、今年度の分をまとめて今回いただきました 全国路面電車MAPや日本近海海図など、なかなか通な(マニアな?)感じの地図が同封されてきましたが、実際にどう活用しようか…と少々考えてしまいました 

 

 ともあれ、折角入会させていただきましたので精々勉強させていただこうと思います!

 

2017年

8月

13日

虎姫小&中学校同窓会

 昨日は長浜市内にて虎姫小学校&中学校の同窓会でした

五年に一度の開催というペースで開催されていますので、五年ぶりに懐かしい面々にお会いすることができました 

 

 しかし、それぞれ就職や、出産などの成長期&変化期とでもいうべき時期を過ぎたせいか、全く誰かわからないような方は少なくなったような気はします ただ、私は地元にいますので、何かと近辺をウロウロしていますから、そのせいかも知れませんが… でも、ビールしかなんでいない割には何故か酔いが回ってしまったのですが、それも同窓会という、場のなせるものかもしれないですね

 

 当日欠席された同級生の動向や先日の姉川決壊の話、かけつけて下さった3人の恩師の方々のことなど話題に花が咲いたひと時でした

 

2017年

7月

17日

横浜・横須賀探訪記

 

 先述の地籍問題研究会に参加した後、折角ここまで来たからにはと横浜・横須賀地域をウロウロしてきました 備忘録も兼ねて感想を少々書いておきます

 

横浜中華街

30数年ぶりに探訪しました 横浜に住んでいた親戚のおうちに泊まって、横浜を家族旅行をして以来です 30年前は未だ小学生だったものですからとっても印象に残っています 何せそのころは「王将」にすらいったこともないのですから、「中華料理」というだけで当時はテンションが上がりましたね その頃の中華街の風景などは全く記憶にはないのですが何故か馬肉入りのラーメンを食べたことは不思議に記憶しています 食事時のせいか、食べ放題の呼び込みが多かったです 中国人観光客も多いように見受けられましたが、行きたいものなんでしょうかね

 

戦艦三笠

いわずとしれた日本海海海戦の際に連合艦隊司令官東郷平八郎が指揮を執った旗艦ですね その際には旗艦だけに集中的に砲火を浴び、かなり死傷者・損害も出したことは今回初めて知りました 現在は船風の建物でしかないのかもしれませんが、それでもやっぱり本物はいいと思いました またバーチャルリアリティ(VR)システムも今回館内で初めて体験しましたが、これも体験の価値はありますね

 

ペリー公園

久里浜にありますが、まさに天下の太平を醒ます黒船が初上陸したポイントです ここから日本の近代が始まったと思うと感慨深いものはあります 

 

ラーメン博物館

新横浜にありますが、とにかく混んでいました 三連休なんかに行くところではないですね 軒並みどの店舗もラーメンを食べられるまで30分以上かかるとの表示がありましたが、「ディズニーランドかよ」といいたくもなりました レトロなセットはなかなか良かったとは思いますが、食事をするところではないのでしょうかね それにしても開館以来ずいぶん経つはずですが、この盛況ぶりは大したものだと思いました

そもそも、おなかをすかせた身で行きましたので行列に並ぶ気力もうせ、結局博物館となりのフレッシュネスバーガーで食事をしました バンズがもちもちしていて、おいしかったです

 

ざっと、こんな感じでしたが、そこそこ歩いたこともあり、結構疲れました…

 

 

2017年

7月

06日

事務所となりの分譲宅地販売中です(長浜市五村)

 現在、事務所隣の分譲宅地(長浜市五村)で戸建て住宅が二棟建築中です いわゆる建売住宅、ってやつですね 今月中には完成するのかな、といった感じで建築工事が進んでいますので、この際少しだけPRさせて下さい

 なにせ、事務所の隣ですから、どんな方が入ってこられるのか、正直なところ興味もあります 長い付き合いになるわけで、いい方に購入いただければ勿怪の幸いです

 

 販売会社さんのサイトから拾ってきたのですが、この住宅のPRポイント、こんなにあるようです↓

たしかに、建物だけでなく駐車場や外構工事などもセットでされているので、この価格はお買い得だなあ、とは思いますね 立地なども考えると、コスパは抜群かと思います

 

制震・免震・耐震 / フラット35・S適合証明書 / 省エネルギー対策 / フラット35Sに対応 / 高気密高断熱住宅 / 年内入居可 / 駐車2台可 / 土地50坪以上 / 省エネ給湯器 / 市街地が近い / 南向き / システムキッチン / 浴室乾燥機 / 陽当り良好 / 全居室収納 / 南側道路面す / 閑静な住宅地 / LDK15畳以上 / 前道6m以上 / 和室 / 整形地 / 庭 / シャワー付洗面化粧台 / 対面式キッチン / セキュリティ充実 / ワイドバルコニー / バリアフリー / トイレ2ヶ所 / 浴室1坪以上 / 2階建 / 南面バルコニー / 複層ガラス / オートバス / 温水洗浄便座 / 床下収納 / 浴室に窓 / TVモニタ付インターホン / 通風良好 / 全室2面採光 / 小学校 徒歩10分以内 / 平坦地 / 周辺交通量少なめ / 隣家との間隔が大きい / 浄水器 / スマートキー / 高機能トイレ

 

2017年

6月

21日

「日本の空き家空地問題を考える」(地籍問題研究会より)

 今日、私の事務所に地籍問題研究会より「日本の空き家空地問題を考える」―研究者・実務家・行政による多角的検討、とのタイトルの冊子が送られてきました

 全国各地で問題になっているいわゆる「空き家問題」について、特に土地家屋調査士の立場からフォーカスした冊子です この冊子の元のネタは昨年の7月に金沢大学角間キャンパスにて開催されました地籍問題研究会第16回定例研究会の内容ですね

 

その地籍問題研究会第16回定例研究会内容は下記のとおりでした

 

第1部

「空き家空き地に対する現状と課題」 進行 大星正嗣氏 コメンテーター 吉原祥子氏(当研究会幹事)

「空き家空き地問題と国土管理」報告者 小柳春一郎氏(当研究会幹事)

「権利放置による所有者不明の対応」報告者 長橋尚臣氏(石川県司法書士会会長)

 

第2部「京都市、金沢市に於ける空き家空き地の活用等の取組み」進行 國吉正和氏(当研究会幹事)

 コメンテーター 舟橋秀明氏(金沢大学人間社会研究域法学系准教授)

「京都市の取組み」報告者 山田一博氏(京都土地家屋調査士会会長)

「金沢市の取組み」報告者 坂上浩幸氏

 

 

 特に、この冊子を拝見して興味深く思われたのが京都土地家屋調査士会・山田会長の報告です 

「土地家屋調査士としてこの空き家問題に何ができるのか」を考える上で貴重な示唆があったかと思います ただ、そこで触れられていました「土地家屋調査士として地域力アップへの貢献」、と言われましても、そもそも土地家屋調査士が地域からどこまで信頼・認知されているのか、少々心もとないようにも思いますので、実際には難しい面もありますね 土地家屋調査士も法人化、サラリーマン化が進み、結果としてどんどん地域性が薄らいでいるのも事実です

 

 また、京都市内などと違って、私の住む滋賀県長浜市の、特にその北部地域では空き家どころか、いよいよ廃村か、といった声もちらほら聞こえてきます 資産的価値の著しく低下した「負」動産の「畳み方」、そろそろ本腰を入れて検討すべき時期ではないでしょうか

 

 なお、この冊子、非売品のようですが、折角の報告集ですので今後の滋賀県土地家屋調査士会の活動にも大いに参考にさせていただきたいと思います

 

2017年

6月

08日

墓地の所有者は「村中」さん?

 昨日は滋賀県土地家屋調査士会の総会後初の理事会が開催されました

そこで理事の職掌も最終的に決められたわけですが、私は新体制でも引き続き滋賀県土地家屋調査士会の研究部長と法25条2項委員会委員長を兼任させていただくことになりました 今回で三期にわたり、同じ役職を担うことになったわけですが、さすがに四度目はないでしょう、ということで、この役回りの有終の美を飾れるよう、何とかやっていきたいと思っています

 ちなみに前回の研究部の体制から多くの部員さんが残っていただけるようで大変心強いと感じています さらに新メンバーも加わりますので、6月24日の第一回の合同部会は楽しみです

 

 話は変わりますが、今日、長浜市内のとある自治会の役員さんからTELをいただきました

要件をお伺いしたところ、自治会を法人化したので、ついては自治会財産の登記を整理したい、とのことでした とりあえず、たまたま近くにおりましたので御伺いしたところ、何件かの不動産の所有権移転登記のお話でした

 さすがに所有権移転登記は私の守備範囲外ですので、速やかに司法書士さんに連絡を取らさせていただいて、お話を進めることになりました

 

 それはそれでよかったのですが、写真の表にもあるように、この地区の墓地の不動産登記簿上の表題部所有者(要は名義人)が「村中」とあります 実は私の住んでいる地区の墓地も「村中」、たしか隣の地区も「村中」の所有となっていました 「村中」さんは沢山墓地を所有していますね 私のイメージも墓地といえば完全に「村中」さんです

 

しかし、「村中」といっても、「村中さん」(人間)ではありません

いうなれば「村全体のもの」、法律用語でいうところの「総有」状態をあらわす「村中」、ですね

 

 こうした所有者「村中」の事例は滋賀県湖北地域では多いのですが、他の地域ではどうなのでしょうか?

ネットで検索しても長浜や彦根の事例ばかりですので、湖北地域独特なのでしょうか…

 土地家屋調査士としては、隣接地所有者の調査などで登記事項を確認するくらいで、それほど所有者についてこだわるケースは多くありません なので、せいぜい「あ、また村中か ということは墓地だな」と思う程度でした しかし所有権移転を担当する司法書士さんとのお話の中で、これはかなり滋賀県湖北地域独特の登記なのでは…と思いました

 

 しかも今回の地区は他の不動産も何筆か所有されているのですが、そちらは「大字〇〇(町名)」です

「村中」と「大字〇〇」、なんだか、どうせなら統一しておいてほしいという感じですね

 「村中」と「大字〇〇」、何が違うのかは不明ですが、登記された時期が違うのか、もしくは墓地以外は「村中」は使わないルールなのか、どうなんでしょうね

 地縁団体の法人化も徐々に進んでいますが、通常は自治会館の建設に伴い、法人格を取得されるケースが多いように思われます しかし、このようなおそらくは近世由来の利用形態(慣習)を反映した名義財産と、新しい法人との整合性の調整や登記の整理も今後もボツボツあるような気がしました

 

ついでに長浜市の「村中」名義の財産処分に関する要綱を下記に転載します

平成18年ですから長浜市が旧浅井町、旧びわ町と合併する際に定められた要綱のようです

ここには「村中」名義の財産の保存登記をする際には所有者を長浜市とせよ、とありますが、境界の検分(要は墓地の敷地管理でしょうね)は自治会が責任を持ってください、とありますね 随分と虫のいい話のようにも見えますが…

 

 

○長浜市村中名義等財産取扱要綱

平成18年2月13日告示第17号

長浜市村中名義等財産取扱要綱

(趣旨)

第1条 長浜市内の村中名義等財産の取扱いについては、別に定めがある場合を除くほか、この要綱の定めるところによる。

(定義)

第2条 この要綱で「財産」とは、不動産登記簿の表題部に「村中」、「大字○○中」、「字○中」、「○組中」その他これらに類する表示がされている土地又は家屋をいう。

(財産の処分等の申請)

第3条 財産を所有し、かつ、管理する自治会その他地縁に基づき形成された団体(以下「自治会等」という。)の代表者は、財産の処分等(売却又は物権の設定若しくはその他の所有権を制限する行為をいう。以下同じ。)をしようとするときは、財産処分等申請書(様式第1号)を市長に提出しなければならない。

2 前項の申請書には、当該財産の処分等に関する自治会等の構成員の意思が確認できるものとして、次の各号のいずれかに該当するもの及び権利に基づき当該財産を使用している者の処分等についての同意を証する書類を添付しなければならない。

(1) 自治会等の総会議決書(様式第2号)

(2) 自治会等の総会会議録(様式第3号)

(3) 前2号に掲げるもののほか、構成員の意思が確認できる書類

3 自治会等総会の議決は、当該自治会等の構成員の3分の2以上の同意を必要とするものとする。

(処分等の決定及び契約の締結)

第4条 市長は、前条の申請を受理した場合において、その内容を審査し適当と認め、かつ、当該財産を市において公用又は公共用に供する計画がないときは、財産の処分等の手続を行うものとする。

2 前項の場合において、財産の処分等に関する契約は、市長と財産の処分等の相手方との間で締結するものとする。ただし、契約に必要な書類は、自治会等が提供しなければならない。

3 境界の検分、売却価額の決定その他財産の処分等に関して生じる一切の問題は、自治会等の責任において解決しなければならない。

(財産の処分等に関する登記手続)

第5条 市長は、前条の規定により財産の処分等をしようとするときは、当該財産について長浜市を所有者とする保存登記を行うものとする。

2 財産の処分等に関する登記は、前条の契約締結後に行うものとし、登記手続は、契約の相手方が速やかに行わなければならない。ただし、公益上市長が特に必要と認める場合は、市において登記手続を行うことができる。

3 前項の登記に必要な費用は、契約の相手方がすべて負担するものとする。

4 契約の相手方は、第2項の登記完了後速やかに、登記事項証明書を市長に提出しなければならない。

(処分金の処理)

第6条 財産の処分等で得た金銭等(以下「処分金等」という。)は、市の歳入として取り扱うものとする。

(交付金の交付)

第7条 市長は、自治会等が行う公共的事業に対して、当該財産の処分金等の額の範囲内で、交付金を交付することができる。

2 自治会等の代表者は、前項の交付金の交付を受けようとするときは、長浜市補助金等交付規則(平成18年長浜市規則第36号)第4条に基づき、申請をしなければならない。

3 市長は、前項の申請に基づき適当と認めたときは、当該自治会等に対し交付金を交付するものとする。

(責任の所在)

第8条 この要綱の規定に基づき行った行為その他これに伴う一切の責任は、自治会等が負うものとする。

(その他)

第9条 この要綱に定めるもののほか、必要な事項は、別に定める。

附 則

この要綱は、平成18年2月13日から施行する。

 

 

2017年

6月

04日

古民家再生協会近畿地区会員大会に参加してきました

 今日は朝から大阪府堺市内にて開催されました古民家再生協会近畿地区会員大会に参加してきました 会員大会、とはいっても大半が堺市内の伝統的な町家を巡るフィールドワークです 普段は土地家屋調査士や行政書士として仕事をしていますが、今日は一応「古民家鑑定士」としての参加です 私の所属しております氏が第一支部からは当日6名が参加しました

 堺市については私の研究しております大津市との比較で軒下地(地籍図)や元禄絵図などについての大変参考になる先行研究も多く、一度フィールドワークをしたいと考えていたのですが、思わぬ形で実現してしまいました

 

 写真は堺市立町家歴史館山口家住宅です 太平洋戦争の空襲で被害を受けずに焼け残った貴重な町家です 堺は大坂夏の陣の際に町全体が焼かれ、その後すぐに元和の町割で復興した経緯があります この町家については元和の町割り以降に建築されましたが、その後江戸後期に増築されています そうした経緯なども元禄二年に作成された堺町絵図や地籍図でも確認できるとのことで大変興味がわきました 他の町家でもそうでしたが、堺は大津と違って元禄絵図を観光資源の中に活用し、歴史的な経緯を歴史的資料も使って、わかりやすく説明されているところが優れているな、と思いました

 

 あと、刀鍛冶の系譜をもつ水野鍛錬所さんで実際に包丁の作成過程を見学させていただけましたのは予想以上に素晴らしかったこともあり、貴重な体験でした そもそも鉄砲鍛冶といえば全国でもここ堺か、近江国友か、というくらい鉄板の堺の名産ですよね

 今なお、鍛冶由来の「焼きを入れる」「焼きが回る」といった表現はありますが、目前で鍛冶屋さんにそのものを実演していただけると成程、納得してしまう説得力と迫力がありました 他に、製造しておられる包丁の種類も300種ある、というご説明もありました 日本人といいますか、日本料理のこだわり、細やかさがよく分かりますね

 

 他にも仁徳天皇陵の周囲を散策したり、古い商店街を見学したりと楽しいひと時でした 古民家の構造や瓦の葺き方の違いなども現場で教えていただいて土地「家屋調査士」としても勉強になりました 伝統的な木造建築の民家や町並みはやはりいいですね また機会があれば堺に足を運んでみてもいいな、と思った一日でした 

 

2017年

5月

20日

宅建業者からみた「境界が確定している状態」とは?

 先日、本ブログでもご紹介させていただきましたが宅地建物取引士の法定講習に参加してきました。

 講習では弁護士の先生から講習テキストを中心に説明があったのですが、その中に「物件調査」の項目があり、境界確定において隣地所有者への確認を怠った、という事例が紹介されていました。 詳細は省きますが、媒介業者が売主の説明のみで境界が確定しているものと勘違いし、それが不正確な境界であったため買主に損害を与えてしまった、という、ありがち?な事例です。

それはそれでいいのですが、その一連の事例紹介の下に【参考】という欄があり、このような説明が掲載されていました。

 

 私自身は最近、コテコテ?の宅建業者様とはあまりお付き合いがないのですが、これまでも境界明示を宅建業者様から求められたことはあります。

 

 境界「明示」と境界「確定」との違い、分りますか?

 

宅建業者から見た「境界が確定している状態」「境界明示」とは、こういうことを言うのですね

以下、宅地建物取引士法定講習テキストより抜粋します

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(1)「境界が確定している状態」とは、どのような状態のことを言うのか

 

 売買対象地と官有地を含む全ての隣接する土地の境界について、当該所有者の立会いの下に境界確認を行い、これに基づく測量図に署名・押印(実印)し、原則、印鑑証明書が添付された状態を、「境界が確定している状態」という。このようにして作成された測量図を「確定測量図」といい、原則として分筆、合筆、地積更正登記が可能である。

 しかしながら、作成に際し官民査定に数か月を要すること、あるいは、すべての隣接地所有者の実印による押捺や、印鑑証明書の添付等の要件が整わない場合もありうることなどの理由から、一般私人間の不動産取引の場合には敬遠されている。このため、実務上で多いのが「現況測量図」を作成する方法であり、法的には未だ境界が明確になっている訳ではない。

 

(2)「現況測量図」による境界の確定と明示の方法

 

 「現況測量図」による場合は、境界の確認・明示の方法に関し、次の(a)~ (c)のどの内容で行うのかについて、当事者の意向を十分確認しておく必要がある。

 

(a)全ての隣地所有者と立会い確認をして作成した「測量図」とは別に「境界確認書」を作成して署名・押印(認印又は実印)し、それらに基づいて境界を明示する方法

 

(b)全ての隣接地所有者と立会い確認をして作成した「測量図」に、互いに署名・押印(認印)のうえ交換し、それに基づいて境界を明示する方法

 

(c)全ての、又は一部の隣接地所有者の立会い確認をもなく、単に現況を測量した測量図に基づいて境界を明示する方法

 

(3)当事者への説明

 

 いずれにしても、新たに「確定測量図」を作る場合、あるいは上記(2)(a) (b)の方法による場合は、はたしてその実現が可能なのか、また、仮に可能な場合でも売主には多分の費用と時間を要することを十分説明する必要がある。

 そして、「現況測量図」に基づく境界の明示は手間がかからない反面、法的には境界が確定しているとは言えないので、将来紛争が起こる可能性があること、また、分筆、合筆、地積更正登記をなし得ない場合があることなどを、あらかじめ購入者には十分に説明をした上で契約に臨む必要がある。

 

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 ここまで読んでいただいてお分かりのように、これはまさに絵に描いたような矛盾、損害賠償請求を受けた事例と同じ程度の確認内容で境界「明示」と言ってしまっています。折角のテキストですが、実際におこなわれている実務上の取り扱いとはいえ、あまりにも「明示」の意味を便利に、拡大解釈しすぎていると思います。 

この点は講師の弁護士さんもあまり触れられなかったのですが、説明する方も苦しいですよね。 

 

 なお、(2)「現況測量図」による境界の確定と明示の方法のうち、(a) (b) (c)にそれぞれ点数をつけるなら私なら(a) (b) は100点、(c)は0点です。 あくまで境界確認の資料として、ということでの点数ですが、土地家屋調査士なら皆似たり寄ったりの点数をつけるでしょう。

 何と言いますか、極端なのですね。中間が全くないのが宅建業者の(テキストに掲載されている)境界明示な訳です。

 

 もちろん、土地の売買の際に必ず境界確定測量図を添付するとなると、土地の売買が確実に阻害され、不動産市場が停滞してしまいます。なら、どうすればいいのか。「ゼロサムゲーム」でいいのか、実務家である土地家屋調査士として知恵の見せ所かと思うのですがいかがでしょうか。

 

 個人的には売主買主双方に利害関係のある宅建業者の調査ではなく、隣接地所有者の印鑑は省いてもいいので、あくまで土地家屋調査士が中立的に調査をしたという、土地家屋調査士作成の境界に関する図面のみを「境界明示図」と実務上規定すべきだ、といいたいです。 

 これなら「境界明示図」もそのまま登記には利用できなくても境界について一定の正確性は確保できるはずですし、宅建士にとっても業務の信頼性の向上、業務の効率化がはかれ、いやらしい話ですが土地家屋調査士業界にとっても業務量の増大が望めるものと思います。

 

 また、話のついでですがいわゆる「境界紛争ゼロ宣言」、日本土地家屋調査士会連合会がこの間スローガンにして提唱されてきた運動です。個人的にはわかりやすくていいスローガンだと思っています。

 しかし、境界紛争をなくすには土地家屋調査士のみでは無理です。いうまでもなく、土地には売主、買主などの土地所有者だけでなく様々なステークホルダー(利害関係者)がいるわけです。そのステークホルダーに一つ一つ説明し、納得していただき、一緒に活動を進めなければ、境界紛争ゼロなど正に絵に描いた餅でしかないと思います。繰り返しますが土地家屋調査士「だけ」で「境界紛争ゼロ」と息巻いても何の進展もないわけで、他の業界・団体を巻き込み、社会運動として国民的に認知してもらうことがまずは肝心だと思いますがいかがでしょうか。

 

 そして、その最も重要なステークホルダーの一つである宅建業者に、境界紛争防止や境界明示方法について組織だって話をする場をこの間もたれてきたのでしょうか。私にはそうした努力が連合会にどのくらいあったのか、寡聞にして不明ですが、少なくとも「境界紛争ゼロ宣言」は私の周囲では不評な要因の一つは、こうした身近で目の前の課題から、コツコツと地道に活路を切り開く展望が見られなかったからだろうと推測します。

 いずれにせよ不動産にはステークホルダーがつきものですが、土地家屋調査士業界を見ていると、自らの業界・業務論理「のみ」を大切にして、ステークホルダーに寄り添う姿勢が普段から欠けているような気はしています。

 

 はからずも講習会では宅建士として他の専門家と共同も強調されていましたし、既存住宅・中古住宅の流通促進も今日の大きな社会的課題ですから、境界の専門家である土地家屋調査士にとっても本来チャンス到来のはずです。

 

 宅建士の法定講習は五年に一度の宅建業者目線で土地家屋調査士をみるという、貴重な場でした。こうした機会でもないと客観的に自らを省みることは難しいですね。

 たまにはこうして目線を変えてみるのもいいな、と感じた一日でした。

 

2017年

5月

16日

宅地建物取引士の法定講習を受講してきました

 今日は朝から彦根市内にて開催されました宅地建物取引士の法定講習を受講してきました

五年に一度この講習を受講しないと「宅地建物取引士」を名乗れなくなりますから、宅建業に従事する宅建士にとっては必須研修ということになります

 

 五年前にも受講しましたがその時は未だ名称は「宅地建物取引主任者」でした その後、平成26年の法改正で「宅地建物取引士」となり、いわゆる「士業」となったのと引き換えに、責任もそれだけ重いものにななりました

 なお、わたしがこれまで所持していた資格証は、今日まで書き換えできずに「主任者」でしたので、今回の書き換えでようやく晴れて宅地建物「取引士」になることができました!

 

 講習には不動産鑑定士・税理士・弁護士と士業の先生方に講師を担当頂き、みっちりと昨今の不動産を巡る法令改正や税金の注意点、裁判事例などをご解説いただきました 特に不動産鑑定士の講師からのお話では小泉内閣の時から規制が緩み、都市再開発が早くなったとのお話や、居住誘導区域の指定のお話など大変興味深く拝聴いたしました

 講習のテキストは写真でも分かるように、これだけの厚みがありますので、全体として内容もそれなりに大変な密度でした 

 宅建士も大変ですね~(他人事のようですが…)

2017年

5月

11日

「虎姫花まつり」協賛させていただきました

 平成29年5月14日に開催されます「虎姫花まつり」ですが、今年もささやかながら「西村土地家屋調査士行政書士事務所」としまして協賛の広告を出させていただきました

 幣事務所はほとんどこのホームページ以外の広報はしていないのですが、例外的に花まつりのみは協力も兼ねてさせていただいております

 今年はアトラクションに「よさこい」もあるようですね また昔は参加賞なんてもらえませんでしたが、今はおたのしみ会でいろいろ準備もしていただいているようです

 

 特にお子様をお連れのご家庭の皆さま、5月14日の朝は会場の五村別院までお越しいただけますよう、よろしくお願い致します!

 

2017年

5月

04日

GWですね!ガンダムカフェにて

 いよいよ世間はGW週間突入、ということですが現在当事務所は大変有難いことに多くの業務をいただいており、なかなかお休みをとれる状態ではありません。

 とはいえ家族サービスもたまには必要かと思い、今日は親戚宅の訪問も兼ねて、大阪のエキスポシティに行ってきました。

 

 エキスポシティはこれまで前身のエキスポランドから全く縁がなくて、人生初めての訪問です。何があるのかもほとんどよく分からないまま適当に足を運びました。とはいえ以前よりガンダムカフェがある、ということは聞いていましたので早速ガンダムの所へ… ここやはり、ガンダム世代の性、といったところでしょうか。

 

 ガンダムカフェでは店員さんも連邦軍の制服を着て、注文すると「承りました」といった風に敬礼してくれます。(結構やっつけな感じで、ちょっとどうかと思いましたが…)

 メニュー表にも懐かしい単語が並び、結構こっているように感じました。ちなみに私の頼んだコーヒーも「ジャブローコーヒー」でした。南米の地下基地ですね、わかります!

 私はいったことはないのですがメイドカフェも衣装が違うだけでこんな雰囲気なのでしょうか。こうした類をコンセプトカフェとでもいうのでしょうかね。

 

 そういえばガンダムも初代の放送が始まってからそろそろ40年になります。私も初めて映画館で見た映画はガンダムでした。今は無き長浜駅前の映画館に祖父と一緒に行きました。歳を取るはずですね。

 ガンダムは初代のことしか知りませんが、連邦軍とジオン軍、ともに矛盾や葛藤、裏切りや悲しみを抱えながらも懸命に、まさに「生き残る」ために戦う姿が印象的です。そこには全くの善、全くの悪はなく、大きな時代の流れに翻弄される人間模様がありました。

 そもそも、赤い彗星「シャア」は敵なのか味方なのか、悪なのか正義なのか、ニュータイプではないのか、私にはよく分かりません。人間は一面的ではないのですね。

 小学生のころにはそんな大それたテーマは理解不能でしたが、大人になって何度も視聴し、ガンダムは戦闘シーンだけではなく、こんなにも味わい深い人間ドラマであったことに感銘を受けました。ガンダムって、当然戦争の話なのですが基本的には「厭戦アニメ」、なんですね~

特に昨今の物騒で不安定な世界情勢を見るとガンダムの世界観を思い出します。おりしも憲法記念日でもありますね。ガンダム世代の皆さん、いかがでしょうか。

 

2017年

1月

25日

再び雪です

 先週に引き続きかなり雪が降りました

1/25の朝の事務所の様子です 雪国感が出ていますね…

 

 なお、今回の雪は長浜よりも彦根や東近江など滋賀中部地域の方が沢山降ったみたいです 除雪体制の有無の差なんかも影響しているとは思いますが、映像で見る限りお気の毒な感じです

 

 その点、長浜では「これぐらいなら余裕」といったところですかね スリップ事故には注意しなければなりませんが、往時の豪雪を体験してきた滋賀県北部地域の人にとっては、この程度の雪は想定の範囲内だと思います

 

2017年

1月

15日

結構積もりました

 金曜日から雪が降り出し、今日の朝は事務所の駐車場もこんな感じの大雪です

昨年が全くと言っていいほど積もりませんでしたので、事務所の対雪装備はあまり準備していませんでした

が、さすがに昨年のようなことはないですね~

 どうやら今回は彦根あたりまで同じくらいの積雪のようですが、皆様道路事情も大変悪いのでどうぞお気をつけて運転してください

 

2017年

1月

02日

長浜八幡宮にて初詣

 皆様、新年あけましておめでとうございます! どうぞ本年も相変わらず、ゆるりと本ブログともにお付き合いいただければと思います

 とりあえず初詣、ということで二日の夕方に地元の長浜八幡宮に参拝してきました 夕方は予想以上に結構すいていましたのでストレスなくお参りすることができました この辺ではあまり夕方には参拝しないものなのですかね

 今年の年明けは気候的には暖かく、過ごしやすい天候になりました 写真の氷でつくられた酉のオブジェも忽ちとろけそうですね

 ともあれ、公私ともに今年一年が平穏に、無事に過ごせればと思っています どうぞよろしくお願いいたします

 

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