新着情報(西村土地家屋調査士・行政書士事務所ブログ)

2020年

7月

04日

秋の国家資格の試験日程がおおよそ出そろいましたね

 

 秋に予定されている国家資格の試験日程がおおよそ出そろってきました。前にも本ブログで取り上げましたように、例年でしたら7月にに実施されていました司法書士試験(筆記)については先日、令和2年9月27日(日)に実施と正式に法務省から発表されました。全く想定外の延期、ということで受験生の方は気をもまれたことと思いますが、是非気持ちを新たに準備に臨まれるように頑張っていただきたいものです。

 

 なお、土地家屋調査士や行政書士については特に試験日程については変更はないようですが、試験会場は例年以上に大きな教室を利用して、受験中のソーシャルディスタンスの確保等に注力されるのでしょうね。

 

 そうした意味では宅地建物取引士については結構思い切ったアナウンス?がされています。試験日程については変更はないようですが、試験実施団体である不動産適正取引推進機構のホームページ内の受験案内についてこう書かれています。

 

・令和2年度宅地建物取引士資格試験における 

 新型コロナウイルス感染症への対応について(令和2年6月5日作成)

 

1.受験申込みの自粛についてのご協力のお願い

 

令和2年6月5日現在、新型コロナウイルス感染症に関する緊急事態宣言は解除されていますが、宅地建物取引士資格試験の当日に同感染症の状況がどのようになっているか、予断を許さない状況です。

 

感染の拡大防止のためには、密閉・密集・密接の「3つの密」を避けることが大切であると言われています。宅地建物取引士資格試験は、例年、相当数の受験申込みがあり、試験会場に多数の受験者が集まりますので、ある程度の密集状態になることが考えられます。

 

試験実施にあたりましては、「3つの密」を避けるため、試験会場における受験者間の間隔を確保するなど可能な限り努力いたしますが、会場における座席の間隔を十分に確保できないことも想定されますので、あらかじめご承知おきの上、お申込みいただきますようお願い申し上げます。

 

 このため、早期の宅地建物取引士の資格取得を迫られていない方につきましては、なるべく今年度の受験申込みを控えていただきますよう、ご協力をお願いします。

 

 いや~、受験申込を控えてください、とはスゴイです。土地家屋調査士なんかは、ここ十数年は高齢化社会の影響か、士業は食えないことがわかってきたからか知りませんが、受験者の減少が顕著で受験者増にむけて頭を悩ましているのですが、さすがは宅建士は感覚が違うようです。

 

 ただ私も自分の宅建試験の際のことを思い浮かべると試験会場には会社の方針で、社員全員が受験しに来ました!といった感じの不動産会社などのグループさんがいくつも見受けられたことも事実です。当然受験姿勢もまちまちで、こんなモチベーションで受験するなら来年度に受けてね、というのもわからないでもない気はします。

 試験案内には他にもケースによっては今年は試験を二回実施するかも、みたいなことも書かれています。宅建士については不要不急の受験?の方は今年は避けた方がよさそうですが、真剣に受験を検討の方は不動産適正取引推進機構のホームページはの内容は小まめにチェックしておいた方がいいでしょうね。

 

 

2020年

6月

28日

馬部隆弘著「椿井文書―日本最大級の偽文書」と尚江千軒遺跡

 

 少し前から知人のSNSや新聞の書評欄などの影響で、今年中公新書として発刊された馬部隆弘著「椿井文書―日本最大級の偽文書」のことが気になっていたのですが、先日たまたま用事と用事のはざまで時間が空いた際に近くの書店をぶらついていましたら平積みされているのが目に入り、そのままレジに持っていきました。

  実は手に取るまでは知らなかったのですが、本書はなんといっても滋賀に関連するページがとても多く、なかでも私の住んでいる湖北地域がかなり取り上げられており、長浜市余呉町椿坂地区も「椿井」の関係先とのことで大変親近感をもって読まさせていただきました。展開もさすがに話題の本だけあって、購入したまま喫茶店に入ってざっと読ませていただいただけなのですが、優れた探偵小説を読むようでちょっとした興奮を覚えました。

 

 「椿井文書」、壮大な偽史の誕生の要因は複雑ではありますが、まずはいつの時代も紛争の解決策として証拠が重要であり、その証拠を示したいという動機はいつの時代にもあることなのだと実感しました。家系図なんかは特に有名ですが、椿井文書はそのスケールの大きい版と言えるのでしょう。

 椿井文書の作者である椿井政隆はあくまで依頼者の求めに応じて偽作を続けたとのことですが、技術や知識レベルも相当に高く、さらにその体裁が中世の文書を近世に模写したという形式をとっていたため見た目は不自然に新しくても、内容自体は確かなものだと信じるに値したということで、近畿一円に数百点も流通したとのことです。

 しかもたちが悪いのはその偽書が地域や研究者の目をすり抜けて、今もなお信用され、地域おこしなどでも由緒正しき史料として活用されているという点です。まさに、その一例として「筑摩社並七ヶ寺之絵図」、滋賀県米原市朝妻筑摩地区の「尚江千軒遺跡」が取り上げられていました。

 

 尚江千軒遺跡については場所はおおよそ米原市の現在はエクシブ琵琶湖がある、湖岸側の地域ということになりますが、琵琶湖の周辺には他にも地震によって湖底に沈んだ集落があるといわれており、長浜市内にも「西浜千軒」などがこれまで調査されています。いずれも「千軒」とはいいますがあくまで少し盛った、イメージ優先の呼称で、実際には集落規模は千軒はないと思いますが、こうした遺跡について大学などで調査がされていたことは私も承知しています。

 そこで、ついでですので近くの図書館で「尚江千軒遺跡」の本を借りてきてきました。滋賀県立大学の林博通教授(当時)の研究室による調査研究の報告書ですが、湖中の探索調査や古老への聞き取りと併せて、「筑摩社並七ヶ寺之絵図」についても検討が加えられていました。

 結論的に申しますと、「林本」では「筑摩社並七ヶ寺之絵図」については肯定的に取り上げられており、他の現地調査結果も併せて「信憑性が高い」とされていました。

 しかし、「馬部本」ではこの絵図の作成の背景は漁業権を巡る対立が背景にあって、その縄張り争いの中で朝妻筑摩の主張を裏付けるために作成された偽書であると述べられています。そうした視点で見ると、琵琶湖周辺の、いわゆる湖底に沈んだ村というのはすべて漁業権のぶつかり合うところであるように思えてきます。定置網である「エリ」の設置位置なんかとも関連がありそうです。

 私の感想としても、地元の神社にこの絵図があれば、詳細に説明されている歴史を史実として純粋に信じてしまいそうですので、住民への聞き取り調査はほとんど意味はなさないと思われます。お寺に地獄絵図が飾ってあるケースとよく似ていますね。なお「林本」の結論については幾つかの視点から根拠について説明は加えられていますが、実際のところはそもそも結論ありきでは…と思わないではありません。なお、現在ではより精度の高い方法で湖底の調査も可能かと思いますが、改めてその必要はないのかな、と思いました。

 

  ともあれ、境界争いなどの土地相論や、集落間のマウントの取り合いに、各々の主張を正当化するために歴史が引き合いに出され、その根拠を示すために偽の絵図や文書が相当数作成され、それらが今もなお信用されてきたという本書の視点は大変勉強になりました。現在のように国家レベルでの法律や裁判所がなければ「うちの方が正当性がある」「いやうちの方が歴史がある」と争いになることは必定ですが、地域に残る歴史的な資料というものは、そうした性格も踏まえたうえで内容を判断をしていかないとダメなんですね。

 でも、ここまで世間をだましとおしてきた「椿井文書」については、違った意味で作成者である椿井政隆をリスペクトしたい気持ちです。中世では私的に偽造された銭(私鋳銭)であっても偽金として、それなりに通用していたそうですが、椿井文書もそんな感じでしょうか。「かくあってほしい」という人々の願いが生んだ、「偽書界のスーパースター」と言えるでしょう。

 

 

2020年

6月

23日

押印慣行を見直しませんか! 「押印についてのQ&A」法務省より

 

 コロナ禍の下、社会全体としてテレワークが推進されていることは皆さんご承知と思いますが、そのテレワークの大きな障害の一つとして日本独特のビジネス慣行である「押印」が問題視されています。

 押印については土地家屋調査士や行政書士業務においても、とても関係する部分が多く、下手をすれば押印こそが業務の中核であるかのような気もするくらいですが、今回お上(法務省ほか)がわざわざ「民間の」押印慣行についてQ&Aを作成してくださいましたのでご紹介させていただきます。↑

 

 「Q&A」を拝見しますと、特段新しい内容もないのですが、なかなか含蓄深い箇所もあったりして、勉強になりました。法務省のサイトにアップされていますので全文はそちらを是非ご参照願います。

 「Q&A」は全体が問6までの構成ですが、問1では「契約書に押印をしなくても、法律違反にならないか。 」といった初歩的なところからはじまります。

 問2と問3は押印に関する民事訴訟法上のルール についての解説です。問4と問5は裁判関係の項目です。注目したいのは問6で「文書の成立の真正を証明する手段を確保するために、どのようなものが考えられるか。 」ということで、なかなか実践的な内容となっています。以下、「考えられる証明手段」の三つを引用します。

 

  ① 継続的な取引関係がある場合

  取引先とのメールのメールアドレス・本文及び日時等、送受信記録の保存(請求書、納品書、

  検収書、 領収書、確認書等は、このような方法の保存のみでも、文書の成立の真正が認

  められる重要な一事情になり得ると考えられる。)

  ② 新規に取引関係に入る場合

  契約締結前段階での本人確認情報(氏名・住所等及びその根拠資料としての運転免許証など)

  の記録・保存本人確認情報の入手過程(郵送受付やメールでの PDF 送付)の記録・保存文書や

  契約の成立過程(メールや SNS 上のやり取り)の保存

  ③ 電子署名や電子認証サービスの活用(利用時のログイン ID・日時や認証結果などを記録・

  保存できるサービスを含む。)

 

 私も土地家屋調査士の開業以来十数年たちますが、メールについては当初から全てWEBメールに転送してありますので、過去やりとりしたメールを検索して当時どういったお話合いをしたのか、調査はどこまで行ったのか等々の履歴を都度確認しています。相談から何年も経過してからようやく着手、なんてケースもありますので、さすがに人間の記憶力は曖昧になっていますが、メールを見ると何かと思い出すことがあり、助けられますね。

 そこまで長いスパンの業務ではなくても、業者さんなどとの日常の連絡なども、できるだけメッセンジャやーLINEなども交えて記録には残すように努めています。伝えた、という証拠が残ることがお互いにとって関係を続けていく上で何よりだと思っています。

 

 今回、「Q&A」でそういった電子記録の内容が文書の成立の真正を証明する手段として有効であることが法務省から示されたことはタイムリーでよかったと思います。ただ、民間の押印慣行よりも、まずはみずからの押印慣行を見直して頂ければ大変ありがたいです。日本の押印慣行は官公庁と金融機関が支えているのが実情ではないでしょうか。(余談ですが、金融機関の「FAXでお願いします」も正直辟易しています。データの流出が怖いのでしょうが、今どきFAXか~、と)

 

 私も業務で官公庁を訪問する際には不意の押印要求?に応えるべく、いつも印鑑を携行するようにしていますが、こんなものに押印は不要でしょう、と言いたくなるケースは多々あります。ほかに登記の委任状だって、認め印の押印にどこまで意味があるのか、法務局もわからない組織ではないと思いますが…。

 ここは「隗より始めよ」ということで是非官公庁からこの「Q&A」の内容を率先して実行していただけることを期待したいと思います。

 

2020年

6月

20日

第一種農地と第二種農地、自己所有の農地の分類を知ることの大事さ

 

 ここ最近、自己所有の農地を太陽光の発電施設に転用したいということで相談を受ける機会が何度かありました。事務所の近くに太陽光の事業者さんがあり、その案件の一つ一つについて事前相談をこちらから農業委員会にかけることもあるのですが、業者さんが直接先に農業委員会や農政課等で調査をされてから、こちらに農地転用の申請手続きの依頼をしていただくケースもあります。

 

 そうした場合、あらためて農業委員会で申請予定地の調査と相談を行うわけですが、先日数件をまとめて調査した際に申請対象地のあらかたを「第1種農地です」との回答をもらいあたふたしました。調査前には当然転用可能な「第2種農地」であると業者さんよりうかがっていましたので、計画が全く狂ってしまうことから、こちらの責任ではないのですが大変困ることになりました。

 業者さんは「かつて農業委員会に確認した際には第2種農地、との回答でした」と言われるのですが、証拠書類があるわけでもなく、埒が上がりません。土地の所有者(地権者)さんも「うちの土地が一種農地なんて承服しかねる」とおしゃっていたようですが、それをこちらに言われましても…といったところです。

 

 そもそも農地に1種・2種といった分類があることは一般的にそれほど知られていません。いうまでもなく、農地の転用許可は、どんな土地であっても申請すれば常に許可される性格のものではありません。農地には、行政側の方針として今後も農地として維持していくべき農地(青地・白地)とそうでない農地(農業振興地域外)がありますが、農業委員会では以下の農地の分類に基づき許可の可否の判断を行っています。ちなみに上から下に下がるにつれて農地転用はしやすくなります。

 

農業振興区域農用地 農地転用可能性××

 一般的に「青地」とよばれています(逆に「青地」以外の土地を「白地」といいますが、長浜市では青地の区域を地図上では黄色で塗られていますので少し変な感じです)。農業振興地域の整備に関する法律に基づき、今後維持していくべき農地として市町が区域を設定しています。区域内であれば、この区域は原則不許可となります。例外として農業用施設等(農業用倉庫等)は認められる場合もあります。どうしても同地での転用を希望する場合は、市町が農業振興地域農用地区域から除外可能と判断した時のみ除外手続きを経たうえで、農地転用の申請手続きに入ることになりますが、時間もかかる上、転用の条件は厳しく限定されています。

 

第1種農地 農地転用可能性×

 10ヘクタール以上の広がり(一団の農地)に含まれる優良農地や土地改良事業の実施された農地などが該当します。この区域での転用は原則(例外もあるにはありますが)不許可となります。

 

第2種農地 農地転用可能性△

 小集団の農地の広がりをもつ農地や生産性の低い農地などが含まれます。他に代替地が無い場合には転用が許可されます。いわゆる太陽光発電施設もこの第2種農地からは許可される可能性が高くなります。

 

第3種農地 農地転用可能性○

 都市計画区域内の用途指定のある区域内にある農地や市街地にある農地など、今後市街化が進むことが予想される地域の農地が該当します。この区域の農地は原則転用許可となります。

 

 他に市街化区域内の土地がありますが、こちらは農地転用可能性◎です。市街化を促進している区域ですのでこれは当然ですね。

 

 上記の分類はあくまでわかりやすくざっと整理したものですので、参考程度にしていただきたいのですが実際には第1種農地と第2種農地の違いが最も大きなポイントだと思います。ここで農地以外への転用可能性が全く違ってきますので、農地を所有されている方は自己所有地はどれに該当するのか、この程度のことは知っておいて損はありません。また、実際の農地転用の許可手続きの際には専門家である行政書士に依頼されるケースが多いとは思いますが、そのあたりを整理したうえでご依頼いただくと、受任する側としても大変助かります。

 

 ただ、こうした分類自体が随分前から変わっていないことから、現代にマッチしているかと言えば、疑問符が付きます。行政にはもう少し柔軟に対応いただけるようになると嬉しいです。農地を守ることは大事なことですが、この先の人口減少・担い手不足を考えると農地も従前以上に選択と集中をおこない、効率的な運用を目指すべきだと思いますがいかがでしょうか。

 

2020年

6月

13日

コロナウイルス感染症支援制度について行政書士会に行ってきました

 

 今日は午後から、大津の滋賀県行政書士会館に新型コロナウイルス感染症支援制度について説明会があり、支部長に成り代わって参加してきました。

 

 国会でも補正予算が昨日成立しましたが、行政書士会としてはそうした一連の動きを受けて商工会議所や滋賀県等々から相談窓口への支援などの要請があるそうで、本会はもちろんのこと、支部としても人員の配置などで対応をしないといけません。

 私は今回、支部長の代理として急遽参加したことから、全体の動きや趣旨もイマイチよくわかっていなかったのですが、コロナ禍の中で前例のない対応が緊急に迫られるという厳しい条件下ではありますが、行政書士の使命や社会的な存在意義をこのような場においても可能な限り発揮していくべきであると感じました。

 

 本当は国会でも、もうちょっとこうした具体的な相談支援について議論があってしかるべきであったと思うのですが、管見の限りでは何たら協議会?や電通の話ばかりで少し残念でした。税金の使い道としてそれらの案件は金額も大きいことから致し方ないとも思うのですが…。

 

ご挨拶

西村土地家屋調査士・行政書士事務所 代表者より

 西村土地家屋調査士・行政書士事務所は平成15年に土地家屋調査士を開業以来、地域密着をモットーに業務を行って参りましたが、平成27年9月より新しく滋賀県長浜市五村215番地に事務所を新築・移転致しました。(県道丁野虎姫長浜線沿い、ローソン長浜虎姫店北隣)

 改めてフレッシュな気持ちで滋賀県湖北地域を中心とした地域の皆様のお役にたてるよう、地域に必要とされる事務所になれるよう今後とも鋭意努力していく所存です。

 

 西村土地家屋調査士・行政書士事務所は「土地家屋調査士(ADR認定土地家屋調査士)」「行政書士」「測量士」「宅地建物取引士」その他の国家資格を生かしまして、不動産登記(各種建物登記・土地登記・ADR)や測量・境界確認、筆界特定制度による手続代理、遺言相続や遺産分割協議書、売買・賃貸借等各種契約書等権利義務に関する書類の作成、農地転用届出・許可申請の代理、里道水路の用途廃止や売払い(払下げ)など官公署に提出する書類の作成業務等をワンストップでお任せいただけくことができます。また十数年の経験に基づく他士業等とのネットワークを生かした資産活用等のご提案が可能な点も当事務所の強みです。

 

 なお、このサイトでは不動産登記・土地家屋調査士業務に不可欠の知識である明治期に作成された地籍図についての調査・研究成果もブログにて随時公開させていただいております。実務家である土地家屋調査士の皆様のみならず、広く市民の皆様や研究に携わる皆様、行政や民間企業で地籍に関わる皆様に、出来うる範囲で有意義な情報を提供させていただきたいと考えております。

 

また、堅苦しい?土地家屋調査士・行政書士や地籍図のようなお仕事関係の話題以外にも西村土地家屋調査士・行政書士事務所にまつわるちょっとした日々の出来事や、滋賀県湖北地域(長浜市・米原市・彦根市等)でのイベント・トピックスをご紹介させていただいておりますので、ちょっと心がホッとするような読み物ともなっています。

 

 どうぞ末永いお付き合いのほど、宜しくお願い致します。

 

代表者 西村和洋(土地家屋調査士・行政書士・測量士・宅地建物取引士)

 

サービス案内

農地転用許可申請・届出について

 農地を農地以外の目的で利用しようとする場合、農地法に基づく農地転用許可が必要となります。

許可申請から終了まで安心してお手続きを進めていただけるよう行政書士として申請の代理をします。

開発行為について

 一定規模の開発行為を行うにあたって都市計画法上の用途区域や、建築基準法、農地法といった関連法規の規制などにも注意が必要です。滋賀県一円(長浜市・米原市・彦根市等)対応しています。


里道水路の払い下げについて

 当事務所では、隣地との調整が必要な境界確定(測量含む)から用途廃止申請・払下げ申請、土地表題登記(土地家屋調査士)に至るまでワンストップにてお手続きを代行させていただきます。

相続手続きについて

 全ての遺言書作成の支援、遺産相続においては、法的紛争段階にある事案や、遺産分割協議書や相続人関係説明図等の書類作成を中心に、その前提となる諸々の調査も含め、お引き受けします。


地籍・地籍図について(古地図鑑定)

 「地籍図」といわれる主に明治前期に作成された徴税のための古地図を専門に研究しています。地籍図は「公図」と言われる法務局所蔵地図のもとになるものです。他にも江戸時代の村絵図や山論・水論図、近代の測量図に至るまでご相談いただければ誠実にご対応させていただきます。

 特に土地境界鑑定や地図鑑定などは専門性も高い分野であり、弁護士事務所様からのご依頼をいただく等、司法の場においてもご活用頂いております。※上記は西村土地家屋調査士・行政書士事務所周辺の地籍図(壬申地券地引絵図)です。

土地家屋調査士とは

 土地家屋調査士は表示に関する登記の専門家です。建物を新築・増築・取毀したときや、土地を分筆したいとき、土地の地目を変更したとき、境界がよくわからないときなど、土地家屋調査士は業として調査や測量を行ない、所有者に代わって登記申請を代理することを認められている唯一の国家資格者です。土地家屋調査士の使命は、不動産の状況を正確に登記記録に反映することによって不動産取引の安全の確保、国民の財産を明確にするといった極めて公共性の高いものです。

行政書士とは

 行政書士は役所に提出する許認可等の申請書類の作成並びに提出手続代理、遺言書等の権利義務、事実証明及び契約書の作成等を行います。幅広い分野をカバーする、街のよき相談相手が行政書士です。


事務所案内(西村土地家屋調査士・行政書士事務所)

所在地 〒529-0141 滋賀県長浜市五村215番地
営業時間 平日 9:00〜18:00 (土日も対応可)
電話番号 0749-73-3566    (休日対応可)
業務エリア 滋賀県内一円(主に長浜市・米原市・彦根市)ですが業務によっては全国対応可です

上は西村土地家屋調査士・行政書士事務所事務所内の相談スペースです

ゆっくりと、安心してご相談ください


ご相談・ご用命は西村土地家屋調査士・行政書士事務所まで

代表者 西村和洋

土地家屋調査士(民間紛争解決手続代理認定)・行政書士・測量士・宅地建物取引士

 

〒529-0141

滋賀県長浜市五村215番地 (県道丁野虎姫長浜線沿い ローソン長浜虎姫店北隣 念信寺南隣)

TEL:0749-73-3566 

(主な業務エリア 滋賀県長浜市・米原市・彦根市等、滋賀県一円)

初回のみ相談料無料

 お気軽にご相談下さい! 夜間・ 土日祝日も事前予約で対応可です

西村土地家屋調査士・行政書士事務所

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TEL:0749-73-3566 

受付:平日9:00〜17:00