開発行為について

 農地転用とよく似ていますが、わかり易く言えば農地転用の規模の大きいパターンが開発行為です

 開発行為とは都市計画法第4条第12項に主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいうと定められています。

区画の変更とは、開発道路を設けるときのように土地の利用形態としての区画の変更をいい、単なる土地の分合筆は含みません。


形質の変更とは、形状の変更をいい、おおむね30cm以上の盛土、切土を伴う行為をいいます。

開発許可を受けなければならないのは、都市計画法で開発許可の対象としているのは、建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為です。

 

「市街化区域」、「市街化調整区域」、「非線引都市計画区域」に分けて考えます。例えば滋賀県長浜市や米原市、彦根市においてもこの三つの区域に市内の全地域が分けられています。

市街化区域

敷地面積が大よそ1000㎡規模以上で概ね30cm以上の盛土、切土を伴う場合には開発許可が必要です。

盛土、切土を伴わない場合、開発許可は必要ありませんが、敷地面積が下記の規模以上のものは原則として建築確認に際して適合証明が必要です。

市街化調整区域

都市計画法第29条第1項のただし書きに該当するものを除き、農地転用を伴う開発行為については、原則として開発許可が必要です。

非線引都市計画区域

面積が3000㎡以上で開発行為のあるものは、開発許可が必要です。

また、農地転用を伴う開発行為については、原則として開発許可が必要ですが、農家住宅、農業用倉庫は都市計画法第29条第1項のただし書きに該当しますので、開発許可は不要です。

都市計画法第29条第1項のただし書きに該当するものとして、第2号に「農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物」とあります。従って、農業を営む方だけでなく、林業、漁業を営む方の居住用の住宅等についても開発許可は不要です。

ただし、建築予定地が農地の場合は、農地転用の許可、都市計画法適合証明が必要です。

 

また、農家の世帯分離住宅として、開発許可及び農地転用の許可を受けて建築することができます。

市街化調整区域内で、農林漁家等の別世帯を構成する場合にあっては、原則として次のような要件に該当する必要があります。

  1. 開発区域の位置は、既存の集落又はその周辺にあること。
  2. 自己の居住用の住宅であること。
  3. 開発区域の面積は、概ね500㎡以下であること。
  4. 親の居住地と開発区域の位置は原則として、同一字又は概ね1km(直線距離)以内であること。
  5. 原則として、父母のいずれかが健在のこと。
  6. 非農林漁家の別世帯を構成する場合にあっては、線引き時以前より親が所有している土地に限る。
  7. 親が市街化区域内に居住する場合にあっては、市街化区域内に建築可能な土地を所有していないこと。

 一定規模の開発行為を行うにあたっては、たとえ自己の土地であっても、自由にできるわけではありません。 正式の行政手続を経る必要があります。 また土地の利用にあたっては、都市計画法上の用途区域や、建築基準法、農地法といった関連法規の規制などにも、注意が必要です。

 

 また、道路使用許可申請・道路位置指定申請・道路法第24条工事施工承認申請・道路法第32条工事占用許可申請・水路占用許可申請など道路法関係業務につきましても是非お気軽にご相談ください。

 

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