農地転用許可申請について

 農地を農地以外の目的で利用しようとする場合、農地法に基づく農地転用許可が必要となります。

農地(田・畑)での住宅や施設の建設、農地の売買や贈与・賃貸などを検討の場合はまず手続きが必要です。ご自身の所有する土地であっても、都市計画法や建築基準法、農地法といった様々な法規によって制限がかけられており、所有者の思い通りに土地活用ができないことがあるからです。

基本的には全て行政庁への許可申請手続が必要ですので、早い段階でご相談ください。


 なお、都市計画法による市街化区域内にある農地を転用する際は「届出」が必要で、市街化調整区域にある農地を転用する際は「許可」を得る必要があります。この場合、より簡便な手続きで可能な「届出」の方が手続き的にはより早く終了します。

 

 また、農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地である場合は、「許可」を得る事前段階として、「農振除外」の申請をする必要がありますので一層ご注意ください。「農振除外」申請の受け付けは年に1~2度という自治体が多いことことからその機会を逃しますとかなりスケジュールが後回しになります。

 またレアケースとは思われますが登記地目が「宅地」「雑種地」として登記されている土地についても、現況が農地であれば農地法の適用を受けますのでご注意下さい。

農地法第3条申請について

 農地を耕作目的で売買、贈与、賃借する場合(例:田を田のまま、畑を畑のまま売買するといった単純に耕作者の変更)には農地法第3条に基づく農業委員会の許可が必要です。

 転用許可を受けないで行った売買契約や貸借契約は効力を生じませんし、許可証のない所有権移転登記は法務局でも受け付けてもらえません。

 当事者同士で農地の売買について話が進んでいても、肝心の許可申請が後回しになるケースが散見されます。ですので専門家に相談をしてからお話を進められる方が賢明と言えます。特に農家資格のあるなし(下限面積要件など)が問題になるケースは非常に多くみられますのでお気を付け下さい。

許可条件

  1. 申請農地を含め所有している農地又は借りている農地の全部を効率的に耕作すること。(不耕作地のないこと)
  2. 法人の場合は、農業生産法人の要件を満たすこと。
  3. 申請者又は世帯員等が農作業に常時従事すること。(農作業常時従事要件)
  4. 申請農地を含め、耕作する農地(自作および正式な契約により借りている農地で、正式な契約を経ていない無届けによる小作は含まな い。)の合計面積が下限面積以上であること。(下限面積要件)

農地の権利移動に係る下限面積要件について

 要は「農地を農地として、購入できる資格があるかどうか」、です。

例えば長浜市内においても地域によってそれぞれ50アール、40アール、30アール、20アールと下限とされる面積要件が違います。

これは農地の細分化を防ぐための措置で、農地を所有していなくても賃借している場合でも構いません。

いずれにせよ大変重要な許可要件ですので注意が必要です。ご自身の所有されている農地がどこか、確認したうえで手続きをすすめる必要があります。

農地法第4条・5条申請について

 農地を住宅敷地、事業用地、駐車場、資材置き場等の農地以外に変更する場合(転用といいます)には農地法第4条または第5条に基づく農業委員会の許可が必要です。

 なお、市街化区域の農地を転用される場合には、申請は必要ありませんが別途届出が必要です。なお許可申請と届出では必要な書類などが違いますが、基本的に届出は申請に比べて簡便で、手続も平均して一か月以内には終了するなど早く終わります。

 

 なお、農業委員会の許可を受けずに無断で転用したり、許可どおりに転用しなかった場合には、工事の中止や原状回復を含めた是正指導が行われます。これらに違反した場合には、3年以下の懲役または300万円以下(法人の場合は1億円以下)の罰金に処される場合がありますのでご注意ください。

 また残念ながら無断転用が認められる場合には、許可申請を行った際に「顛末書」「経緯説明書」の添付を求められるケースがほとんどです。とにかく許可を経ずに無断に農地の転用をすることは絶対にしないで下さい。

  • 農地法第4条申請(届出) 自分名義の農地を自らが使う為に農地以外に転用するケース。
  • 農地法第5条申請(届出) 自分名義以外の農地を買う、借りる等して農地以外に転用するケース。

許可条件

立地基準

農地の確保を図りつつ、農地を営農条件及び周辺の市街地化の状況から見て区分し必要な需要に適切に対応するかどうかが基準になります。

申請地がどの「農地区分(甲種・第一種・第二種・第三種など)」に該当するかが基準です。

なお、原則として一般的に青地と呼ばれる「農振農用地区域内」にある農地や、良好な営農条件を備えている農地については基本的に転用できません。「農振農用地区域内」にある農地を転用する場合は別途除外の申請が必要です。

 

一般基準

転用する農地を確実に事業の用に供することができるかどうかを以下の事項等で判断されます。

  • 転用の事業目的
  • 転用の計画面積の適正規模
  • 資力及び信用の有無 
  • 土地改良区等の必要な同意の有無
  • 周辺の農地の営農条件に支障を及ぼすおそれの有無 
  • 転用に関係する法令の許認可の見込み等の有無

 この他にも許可取得にむけてはいろんな条件・要件が絡んできます

例えば農地転用の申請については各市町で毎月提出締切日が設けられており(例 長浜市は毎月15日)、さらにその上に意見書を作成いただく土地改良区によってはこれまた申請の締切日が設けられている等、期限を過ぎての申請は受付されないことからスケジュール的に急いでおられる場合には大変注意を要します。

 

 さらに転用許可申請地によっては地役権(例 関西電力など)や抵当権(例 各金融機関や個人等)が設定されているケースもあり、その場合には権利者の承諾をとるのに時間がかかりますので、通常の転用許可申請に比べても1~2か月余裕を見ていただく必要があります。

 また農地転用4条許可・5条許可申請にあたっては登記事項証明書や公図、位置図などの資料、さらに平面図や計画予定図、縦横断図、隣接関係図など様々な計画図面の添付も必要です

 さらに該当地域の担当農業委員や受益地の該当する土地改良区の同意も必要となる上に、地元自治会や隣接地所有者(宅地は除く)への説明や承諾も必要となりますので、実際には専門家である行政書士の関与が不可欠です。

 

なお、最終的に転用後には土地家屋調査士が代理手続を行う土地地目変更登記、さらには所有権移転登記や抵当権設定登記等が予定されているケースがほとんどです 申請から手続き完了後ののスケジュールなど最後まで安心してお手続きを進めていただけますよう、まずはお気軽に当事務所までご相談ください。

 

行政書士でない第三者が業として書類を作成したり代理人として書類を提出することは、行政書士法で禁止されています 

非農地通知書について

 ここ数年、「非農地通知書」が農業委員会から送られてきましたが、どうしたらいいですか?という、お問い合わせを受けるケースが増えてきました。

 滋賀県下でも長浜市を中心に、現況がすでに非農地化している農地について、地目の変更登記手続を促すべく所有者宛に通知が送られています。全国的にも濃淡あるようですが、同様に通知が送られていると思います。なお、この通知が出された農地については上記の農地法に関する手続きは不要となり、省略されます。農地転用の手続きが省ける、というのは所有者にとってはメリットと言えるでしょう。

 

 地目変更登記の手続きは、所有者本人が法務局に直接出向いて手続きを行うことも可能ですが、遠方に在住の方や、平日には休みの取れない方も多いと思います。そもそも、昨今のことですから役所の名を騙った「詐欺の一種では?」と疑われたとしても、無理はないところです。

 まずは、地元の専門家にご相談いただくのが、何かと安心です。もし非農地通知を受け取られ、どうしたらいいかわからずお困りの方がおられましたら、是非ご相談下さい。

 

有休農地・耕作放棄地の活用について

 最近、ご相談が多いのは利用目的が不明確な状態の解消、いわゆる「有休農地」「耕作放棄地」の活用についてです。

 国の方でも危機意識をもっており、平成25年の農地法改正で耕作放棄地対策は強化されています。

対策強化のポイントとしては、既に耕作放棄地となっている農地のほか、耕作していた所有者の死亡等により、耕作放棄地となるおそれのある農地(耕作放棄地予備軍)も対策の対象となりました。

また農業委員会は所有者に対し「農地中間管理機構」に貸す意思があるかどうかを確認することから始めることとする等、手続の大幅な改善・簡素化により、耕作放棄地状態の発生防止と速やかな解消を図るようになっています。

 さらに農地所有者の死亡による相続人の連絡先がわからないことにより、所有者不明となっている耕作放棄地については、公示を行い、都道府県知事の裁定により「農地中間管理機構」が借受けができることになりました。

 

 しかし現実としては、残念ですがそう単純には行きません。

地方(長浜市や米原市など)に行けばいくほど人口も減少していることから、比例して不動産需要も低迷していますし、山間部では獣害もあるなど農地の活用が難しいのが現状です。

 直ぐにご希望通りの解決・活用方法がみつかるかどうかは保証できませんが、地元密着の事務所だからこそ、親身になってご相談にも応じられますし、地元のネットワークを生かしたご提案もできます。

そういった「そもそも活用法がわからない」「田舎の不動産の処分をしたいが、どうすればいいか」といったご相談も当事務所では承っておりますので是非お申し出ください!

ご相談・ご用命は西村土地家屋調査士・行政書士事務所まで

代表者 西村和洋

土地家屋調査士(民間紛争解決手続代理認定) 行政書士 測量士 宅地建物取引士

 

〒529-0141

滋賀県長浜市五村215番地 (県道丁野虎姫長浜線沿い ローソン長浜虎姫店北隣 念信寺南隣)

TEL:0749-73-3566 

(主な業務エリア 滋賀県長浜市・米原市・彦根市等、滋賀県一円)

初回のみ相談料無料

 お気軽にご相談下さい! 夜間・ 土日祝日も事前予約で対応可です

西村土地家屋調査士・行政書士事務所

滋賀県長浜市五村215番地

TEL:0749-73-3566 

受付:平日9:00〜18:00